מכירת דירה יד 2

אז קיבלתם החלטה על מכירת דירת המגורים שלכם, על אזור המגורים ועל המחיר אותו אתם מבקשים, מה עושים עכשיו? כיצד מתקדמים מפה? איזה בדיקות עושים? איך בוחרים עורך דין מכירת דירה שילווה אתכם בעסקה כה גדולה וחשובה? עסקת מקרקעין בכלל ומכירת דירת מגורים בפרט היא לרוב האנשים אירוע כלכלי משמעותי ואולי המשמעותי ביותר לחלק מהותי ממוכרי הדירות. אז כיצד עושים זאת נכון? מה השלבים שצריכים לעבור ומה הדרך הנכונה לערוך עסקה טובה? מובן כי יש לכך תשובות שונות, לכן במאמר זה נסקור כמה מהנושאים החשובים שיש לקחת בחשבון כולל תהליך בחירת עורך דין לסיוע במכירת הדירה. אנו נסביר מדוע התקשרות עם עורך דין מקרקעין מנוסה בהסכמי מכירת דירה היא החלטה חשובה לא פחות ממחיר מכירת הדירה שלהם.

עורך דין כריש למכירת דירה יד 2

כבר עתה יצויין, כי מאחר ורוב מוכרי הדירות אינם עוסקים בכך ביום יום הם אינם מכירים את כל הנושאים שיש לבדוק וגם אלה שכן יודעים אינם יכולים ו/או רוצים ו/או מסוגלים לעשות כן, חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע ובראש ובראשונה עורך דין מכירת דירה שילווה אתכם מההחלטה למכור ועד להשלמת העסקה. עם ההחלטה הסופית שלכם בדבר מכירת הדירה, יש צורך לטפל במספר נושאים שונים, רובם מוכרים מעסקאות מכירה בעבר. רוב עסקאות מכירת דירה תהיינה מורכבות מהשלבים הבאים תוך כדי ליווי של עורך דין מכירת דירה :

1. בדיקה כללית של שווי הנכס וקביעת מחיר מכירה נדרש
2. פרסום מודעת מכירת דירה.
3. סיכום עיקרי התנאים המסחריים.
4. העברת הסכומים לכתב ולרבות הנושאים המשפטיים וחישובי המס הנדרשים.
5. חתימה על הסכם.
6. ביצוע ההסכם ומסירת הדירה לאחר השלמת העסקה.

זכרון דברים - לא מומלץ

אחת הטעויות הנפוצות היא הרצון לחתום על זכרון דברים כדי להבטיח את העסקה. זכרון דברים למכירת דירה יד 2 הוא הסכם לכל דבר, ולכן הוא אחד הדברים אשר עלול לגרור אחריו בעיות שונות ולמעשה הפרות של הסכם. זכרון דברים מהווה הסכם לכל דבר ועניין רק שהוא חסר חלקים רבים בהם עורך דין מכירת דירה יטפל, ולכן הוא נתון לפרשנות רבה של הצד המוכר ושל הצד הקונה. בכל הנוגע לחתימת זכרון דברים, החשיפה לסיכון עם חתימת הסכם זכרון דברים למכירת דירה היא גדולה יותר מהצד של המוכר. היות והקונה, בזיכרון דברים, בדרך כלל מעביר תשלום קטן מאוד מצד אחד, הוא יכול כבר במעמד זכרון דברים לרשום הערת אזהרה בטאבו, דבר שימנע מכם למכור את הדירה בעתיד במקרה והעסקה עם הקונה הזה לא תצא לפועל (הערת אזהרה זאת ניתנת למחיקה באמצעות בית המשפט בסיוע עורך דין מכירת דירה, אך התהליך ארוך, ומיותר). לפיכך, המלצה חשובה שיתן לכם עורך דין מכירת דירה היא לא לחתום על זכרון דברים ובוודאי ללא התייעצות עם עורך דין מכירת דירה בתחום המקרקעין.

בדיקות עו”ד בעסקת המכירה

מדוע בכלל צריך להיעזר באנשי מקצוע ברכישת דירה? התשובה היא די פשוטה המטרה היא למנוע כשלים ו/או פערי מידע כאלה שעלולים לסכן את המוכר או את השלמת העסקה או ליצור פער בין מה שהמוכר יודע שהוא רוצה לקבל / לרכוש לבין המצב בפועל. כך למשל אי בדיקת תחשיבי מס מראש עלולים להשאיר את המוכר עם סכומי כסף נמוכים מהמצופה בשל תשלומי מס או תשלומים אחרים החלים על העסקה. לכן נתכונן בשלב מוקדם ככל הניתן להתקשר עם עורך דין מכירת דירה ולבדוק ככל הניתן את העלויות הצפויות או להכיר בעלויות שטרם יודעים עליהם ככל ויש כאלה. לעיתים בעסקאות מורכבות יותר יהיה גם ערוב של יועצי מס שיכולים להפחית את המיסוי ולעיתים ניסיונם וחוות דעתם יתנו גושפנקא לתכנון מס מסוים. לעיתים אף יידרש יהייה לבדוק מול שמאי עלויות צפויות, למשל במקרה בו יש להעריך שווי של זכויות בניה שלא נוצלו. במקרים רבים כאשר עורך דין מכירת דירה אינו בקיא מספיק יוגש דיווח מיסוי שגוי, דבר אשר עלול לגרום לקנסות, ובסופו של דבר אף לקביעת שומה שלרוב תהיה גבוהה משמעותית מהמס שניתן היה לשלם. דוגמא לטעויות משמעותיות נוספת יכולה להיות באי שימוש בפטור מסוים, מלא או חלקי, בעסקה או אי דיווח על זכויות בניה וכיוצא בזה.

מי עורך את הסכם המכר?

לרוב מקובל כי עורך דין למכירת דירה של המוכר הוא זה העורך את ההסכם והשליטה היא שלו שכן הנכס הוא של המוכר. בהתאם, חשוב מאוד כי הניסוח יבטיח את ביצוע מלוא התחייבויות הקונה מחד ויחשוף כמה שפחות את המוכר להפרות של ההסכם. כך למשל יבטיח ההסכם כי לא יישארו כספים מיותרים בנאמנות וכי לא יחולו על המוכר חובות שלא סוכמו ברמה המסחרית. כדי למנוע חשיפה של המוכר להפרות יש לבדוק היטב טרם ביצוע העסקה בדיקות משפטיות שונות לרבות הקשורות למצב הנכס. למשל האם הנכס נקי מזכויות צד ג’ ו/או מעיקולים ו/או מצווים ו/או משכנתאות.

בדיקת מצב הנכס - יש לבצע בדיקת המצב הרישומי של הנכס, האם מדובר בנכס הרשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במינהל או בחברה משכנת וכיוצ”ב וכי אין בעיות רישומיות או זכויות צד ג’ לא מוכרות שכן הנכס יצטרך להימסר נקי מכל חוב ולעיתים הסרת רשום אף אם הוא שגוי עלול לקחת זמן רב ולכן להכניס את המוכר למצב בו לא יוכל להשלים את העסקה במועד.

אבטחת העסקה בהסכם המכר - דבר חשוב בעסקת המכר לוודא כי העסקה מובטחת ככל הניתן, כך שיש אמצעים לבטל את העסקה במקרה בו לא עמד הקונה בהתחייבויות - למשל על ידי השארת יפוי כח בלתי חוזר אצל עורך הדין למכירת הדירה של המוכר וכן הכנסת סעיפים בהסכם המכר המאפשרים שימוש בו וכן סנקציות בכל מקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה. עוד יש לוודא, כי המוכר מתחייב על דבר שיוכל לעמוד בו. לדוגמא מועד הפינוי או התשלומים החלים עליו ככל שיש על הנכס חובות או תשלומי עירייה וכיוצ”ב. בנוסף רצוי שהקונה יבצע בדיקת מצב פיננסי של הקונה כדי לוודא ככל הניתן שלא תהיינה הפתעות שימנעו השלמת העסקה. רק בעת השלמת העסקה וקבלת התשלום המלא עבור המוכר יועברו המסמכים המאפשרים ביצוע העברת הזכויות על שם הקונה ולרבות יפוי כח אשר כולם עד אז חייבים להישמר אצל עורך הדין של המוכר.

עורך דין משותף? כן או לא? - צוות המומחים הכרישים שלנו לא ממליץ על סיוע של עורך דין משותף לשני הצדדים, כלומר הצד המוכר והצד הקונה. אנחנו ממליצים להגיע לעסקה עם עורך דין מטעמך בלבד. באופן זה תוכלו להיות בטוחים כי עורך הדין עושה כל שביכולתו להבטחת העסקה בצורה הטובה ביותר.

עלויות נלוות במכירת דירה

כמו בעסקת רכישה של דירה יד 2 ורכישת דירה מקבלן, בתהליך של מכירת דירה יד שניה ישנן עלויות נלוות אשר נדרש לקחת בחשבון, להביא לביטוי בסכום הכסף אותו אתם רוצים שישאר בידכם בסוף התהליך. העלויות הנלוות הנוספות המשמעותיות הן:

1. מיסים (מס שבח) - שימו לב שיש מוכרי דירות אשר זכאים לפטור ממס שבח.
2. משכנתא - עלויות וקנסות ביטול הלוואה או משכנתא על הדירה. עלויות כמו עמלת סילוק מוקדם, קנסות על ביטול המשכנתא במידה ונדרש.
3. שכר טרחה עורך דין מכירת דירה.
4. היטל השבחה במידה וחל על הנכס.
5. עמלות תיווך.
6. הכנת הדירה למכירה - יש לקחת בחשבון שלעיתים נדרש לשפץ חלק מהדירה או לבצע תיקונים שלא בוצעו במשך השנים על מנת להביא את הדירה למצב טוב יותר ולקדם את מכירתה.
7. אריזת דירה והובלה - עלויות אלו כוללות את עלויות המובילים, פירוק חלק מהרהיטים בדירה.

שכר טרחה עו”ד מכירת דירה

שכר טרחת עורך דין במכירת דירה יד 2 משתנה בין עסקה לעסקה. שכר טרחה עורך דין מכירת דירה תלוי בבחירת עורך הדין, ניסיון עורך הדין ומורכבות העסקה. לרוב, שכר טרחה עורך דין מכירת דירה יהיה נגזרת של אחוז מסוים מתוך שווי העסקה. במקרה של שכר טרחה עורך דין מכירת דירה מקבלן יחולו תעריפים שונים הנוגעים להסכם בין היזם לבין עורך הדין. גם כאן שכר הטרחה יהייה נגזרת של אחוז מסוים משווי העסקה אך לרוב העלות תהיה גבוהה יותר שכן עורך הדין מלווה את הפרויקט לרוב עד רישומו. במקרה כזה חלק מהעלות ככל שהחוק מאפשר (כיום 5,000 ₪ בתוספת מע”מ לרוב העסקאות), יוטלו על רוכש הדירה.

ליווי עו”ד מקרקעין במכירה

עורך הדין שלך הוא בעל תפקיד מכריע במסגרת עסקת מכירת דירה. לוותר על שירותיו כבר מהשלב הראשון של תהליך המכירה עלול להיות מסוכן ולא נכון. תפקידו הוא קריטי והוא הגורם המקצועי החשוב ביותר שילווה אתכם בצורה אישית מתחילתו ועד סופו של התהליך. עורך דין בעל ניסיון משמעותי בתהליכי מכירת דירה יבצע עבורכם את שלל הבדיקות המקדמיות לפני פרסום הדירה למכירה, במהלך המשא ומתן עם הקונה וכן בסגירת העסקה על כל מרכיביה (משא ומתן, חוזה, שחרור כספים ועוד). תפקידו המרכזי של עורך הדין הוא שמירה על העסקה מהצד שלכם, המוכרים, ודאגה לצרכים העסקיים שלכם בתהליך. הבטחת הזכויות שלכם במסגרת ההסכם וקבלת כל הכספים המגיעים לכם מהעסקה, במועדם בשלמותם יאפשר לכם לעסוק בדירה הבאה שלכם.

חובות בדיקה עם עו”ד מייצג

למרות שיש בישראל מספר רב של עורכי דין העוסקים במקרקעין. מספר עורכי הדין ובעלי ניסיון רב שנים עם עורכי הדין איתם תרצו ליצור קשר. בבואכם לבחור עורך דין אשר ייצג אתכם בתהליך מכירת הדירה מומלץ לבדוק את הדברים הבאים לכל הפחות:

1. שנות ניסיון עורך שיש לעורך הדין שלכם בעסקאות מכירת דירה.
2. האם עורך הדין שלכם יטפל באופן אישי בתהליך המכירה או שיפנה אליכם מתמחה?
3. האם עורך הדין זמין לטפל בכם באופן מיידי ואישי?
4. האם עורך הדין שלכם מציע לכם שכר טרחה הוגן, תוך הבטחה להשקיע את זמנו בעסקה בצורה מלאה? שימו לב, במידה ושכר טרחה עורך דין מכירת דירה נמוך מדי לשוק כמעט תמיד מבטיח פחות תשומת לב מצד עורך הדין.
5. תחושת הבטן שלכם בדרך כלל לא מטעה, הכימיה והחיבור לעורך הדין שלכם חשובה לא פחות, ולכן סמכו על תחושות הבטן שלכם בהליך הבחירה.

עו”ד מכירה דירה מבטיח עסקה איכותית

דיני מקרקעין, ובתוכם קניה ומכירה של דירה הם תחום המתעדכן די הרבה עם הרבה היבטים משפטיים אשר מתעדכנים כל הזמן. עורך הדין, מלבד חובתו של עורך דין מכירת דירה להיות בקיא כל הזמן בשינויים בחוק, צריך להיות בעל ניסיון בהתאמה של חוזי המכירה לחוקים הקיימים תוך שמירה על הצרכים העסקיים והמשפטיים שלך. אנו נדגיש את היודע, עסקת מכירת דירה או כל עסקת מקרקעין אחרת היא לרוב מורכבת, היא דורשת ידע והבנה ולרוב מעורבים בה סכומי כסף משמעותיים ולכן נכון ורצוי לקחת עורך דין מכירת דירה מקצועי ואמין. לפעמים, למרות שמדובר בעסקה משמעותית בשל הפרשי עלויות קטנים, לוקחים עורך דין מכירת דירה לא מקצועי מספיק - הדבר עלול לעלות הרבה כסף בעתיד בשל כשלים. חשוב שעורך דין המייצג אתכם יכיר את כל שלבי העבודה ולרבות את החלק המיסויי בצורה מעולה, דבר אשר יבטיח את הצלחת העסקה. אתה רחוק קליק אחד לקבלת מייעוץ עם עורך דין כריש מומחה למכירת דירה יד 2.

אודות כותב המאמר

מאמר זה נכתב על ידי עורך דין דני ויצ’לבסקי, מומחה לדיני מקרקעין. המאמר נערך על ידי צוות אתר הכריש ומובא כמידע ושרות לגולש ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בהתאם לתקנון האתר.