הסכם שכירות דירת מגורים

הסכם שכירות נדרש בצורה זאת או אחרת אם אתם משכירים נכס לרוב דירות מגורים, או אם אתם שוכרים נכס כלשהו למטרות מסחר או למטרות מגורים. ההיקף הרב ושימוש גובר ונרחב בהסכמי שכירות יוצר שוק שבחלקו מתנהל באמצעות הסכמים הנערכים על ידי עורכי דין מומחים להסכמי שכירות, או באמצעות הסכמים המצויים ברחבי הרשת, הסכמים שנתקבלו בגין נכסים אחרים או הסכמים מיושנים אשר אינם תואמים את מטרות שכירות הנכס או הדין הקיים. סוגיית ההסכמים הלא מתאימים בהרבה מקרים מהווה קרקע פוריה למריבות ואי הסכמות. כיום, למעשה כל אחד יכול למצוא הסכם שכירות באינטרנט אך ביצוע לא מקצועי של הסכמי שכירות עלול להוות מקור לתסבוכות משפטיות וקנייניות רבות אשר יגרור עלויות מרובות לטיפול בעתיד. במאמר זה נפרט על הבעיות המרכזיות בהסכמי שכירות, מה חלק מהדרכים לטפל בבעיות אלו ועל חשיבות ההתקשרות עם עורך מקרקעין מומחה בעל ניסיון רחב בניסוח, והגנה על הסכמי שכירות.

הבעיה המרכזית: “הסכמי חינם”

לעיתים, בעקבות ריבוי הסכמי ה”חינם” או הסכמים ישנים ולא עדכניים המצויים ברחבי הרשת או אצל חברים משכיר מוצא את עצמו מצוי במבוי סתום. משכיר יכול למצוא עצמו עם הסכם שכירות שהופר, לכאורה, מבלי שיש ביכולתו לקבל דמי שכירות או יכול למצוא עצמו מתמודד עם שוכר העושה שימוש לא חוקי במושכר או כל הפרה אחרת ומבלי יכולת לפנות את השוכר ללא צו או להיפרע בדרך אחרת. מצד שני, עלול השוכר למצוא עצמו במצב הפוך בו אין באפשרותו להתגונן מפני מימוש בטוחה או פינויו או מפני שימוש שלא כפי שרצה לעשות במושכר. לכן אנחנו רוצים להדגיש כמה שהסכמי “חינם” עולים בסוף הרבה יותר מהסכם אישי, מקורי ייחודי לנכס אותו אתה רוצה להשכיר.

הגדרות לא נכונות של ההסכם - עורכי דין המתמחים בהסכמי שכירות טוענים כי ניתן למצוא הרבה הסכמי שכירות שלא הוגדרו כראוי, בנושאים השונים. אפשר למצוא פערים כגון מטרת השכירות, סוג השכירות, מועדי השכירות, אפשרות הפסקת הסכמי השכירות, הבטוחות, השימוש שניתן לעשות בנכס, תיקונים במושכר ועוד הרבה נושאים שונים העלולים ליצור פערים עתידיים. לאור זאת, אין ספק, כי נכון לעשות שימוש באנשי מקצוע כגון עורכי דין לצורך הכנת או בדיקת הסכם שכירות על אף העלות הכרוכה בכך ובוודאי, כאשר מדובר בשכירות עם עלויות משמעותיות או נכס משמעותי.

הדין החל על שכירות נכסים

בדין הישראלי ישנם מספר חוקים הנוגעים לדיני השכירות. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 (להלן: “החוק”)– הוא החוק העיקרי בנושא. סעיף 1 לחוק מגדיר את המושג שכירות, זכות שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, וסעיף 26 לחוק מגדיר את המושג שאילה זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה.

החובה לנהוג בהסכם שכירות על פי חוק - החוק קובע כי פרטיה של השכירות נקבעים בחוזה בין הצדדים, אך החוק מוסיף כי “פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם שכירות בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם שכירות ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג”. בנוסף מגדיר החוק את החובה לנהוג בתום לב וכן תנאים שונים של הנכס כדי שיחול עליו שכירות של מגורים, הזכות לבצע תיקונים בנכס הזכות לעשות שימוש סביר בנכס, איסור על ביצוע שינויים בנכס דרך מסירת החזרת הנכס ותשלומים החלים על שוכר כברירת מחדל ועוד.

חשיבות מכרעת להגדרת היחסים בין המשכיר לשוכר - מצד אחד החוק אינו כולל את כל הנושאים הקשורים בהסכם שכירות. לפיכך, הסכם שכירות בין הצדדים צריך להיות כפוף לדין, אך להסכם השכירות חשיבות מכרעת ביחסים בין המשכיר לשוכר. בנוסף יש לזכור, כי על שכירות חלים החוקים הכללים של חוק החוזים וחוק הנזיקין וכמובן הפסיקה החלה בדין. בעניין זה חשוב להזכיר, כי הפסיקה הסדירה במקרים לא מעטים לאקונה בחוק (חסר בחוק) וכך למשל, ביטלה את הזכות לעשיית דין עצמי בפינוי גם אם זה רשום בהסכם השכירות בין הצדדים.

פינוי מושכר ללא צו

פינוי מושכר ללא צו הוא אסור. האיסור קיים משום העובדה שעל שכירות חלים חוקים בהתאם לחוק החוזים וחוק הנזיקין אסור להשתלט בכוח על נכס תפוס על ידי שוכר, אף אם הסכם השכירות מותיר זאת. במקרים אלו נדרש לקבל צו פינוי בהתאם להליך מזורז אפשרי שנקבע בדין כמובן שיש לכך השפעה ישירה על ניסוח הסכמי השכירות, שכן דווקא בשל כך, במקרים רבים הבטוחות שיבקשו משכירים תהיינה משמעותיות יותר כדי להבטיח שלא תהיה הפרה כלל או שיהיה פיצוי מספיק למקרה הפרה שכזה.

זכויות שימוש בנכס

הסכם השכירות משאיר את הזכות הקניינית כזכות של המשכיר, אך יחד עם זאת לשוכר זכות חוזית לעשות בנכס במסגרת הסכם השכירות והחוק כמעט כרצונו. למעשה ממועד מסירת המושכר השוכר הינו בגדר מחזיק בנכס לטוב ולרע. כך הוא גם צריך להירשם בעיריה (ככל שמועבר הסכם שכירות לעיריה) או בכל רשות אחרת החובות יחולו עליו בלבד. כלומר החל מאותו המועד מבחינת זכות שימוש אין למשכיר עוד זכות שימוש בנכס אלא רק לשוכר, אך מעמדו של השוכר מבחינה קניינית נמוך ממעמדו של המשכיר שהינו בעל זכות הבעלות (או זכות חוזית אחרת להירשם כבעלים) לעומת זכות שימוש בלבד של השוכר.

לדוגמא, בפסק דין ת.א 34407-10-17 גלמור נ’ קוסאשוילי ואח’ צויין כי “מהותה של שכירות למגורים כי היא מקנה לשוכר חירות ניכרת לעשות במושכר כרצונו. זאת, ובלבד שלא יפגע בזכותו הקניינית של המשכיר, יפר הוראה שבדין – יהא זה חוק; יהא זה חוזה-השכירות, או יסב נזק לאחר. השכירות, אפילו שהיא פחותה מן הבעלות, לענין השימוש בנכס המושכר פורשׂת יריעה רחבה של שימושים מותרים לשוכר” כלומר כל עוד השוכר פועל בהתאם לדין, להסכם השכירות אין כל מניעה כי יבצע השימושים המותרים לו כרצונו החופשי.

בטחונות בהסכם שכירות

לצורך הבטחת התחייבויות השוכר כלפי המשכיר מתבקש לרוב השוכר לספק בטחונות. אין הביטחונות אמורים לשמש רק להבטחת תשלומי השכירות, אלא מדובר בהבטחת התחייבויות היסוד כלפי המשכיר, למשל במסגרת גרימת נזקים למושכר, או השארת חובות כלפי צדדי ג’ או שימוש במושכר בנגוד לדין או לצרכי הבטחת פינויו וכיוצ”ב וכן לעיתים ובנוסף הדבר עוזר גם למשכיר להבין, כי מדובר בשוכר, אשר מסוגל לספק בטחונות מספיקים ועל כן מדובר לעיתים עבורו בשוכר טוב יותר ויכול להוות שיקול בבחירת השוכר. ישנם מספר סוגי פקדונות מקובלים בהסכמי שכירות אותם נפרט בהמשך:

1. פיקדון כספי
2. ערבות בנקאית אוטונומית
3. שטר חוב
4. צ’ק בטחון
5. ערבים
6. צ’ק דחוי

כמובן שניתן לתת גם בטוחות אחרות כגון ערבות של ביטוח או העמדת נכס בטוחה אך הדברים פחות מקובלים בהסכמי שכירות. יש לזכור, כי בחירת סוג הבטוחה היא פונקציה של כח המיקוח במסגרת המו”מ לכריתת הסכם שכירות וכן החשש והיכולת לקבל מידע לגבי השוכר ולעיתים אף יהיו שילובים של מספר בטוחות יחדיו כדי להבטיח היטב את קיום חובות השוכר.

פקדון כספי - לעיתים הסכימו הצדדים, כי ישמש פיקדון כספי כערובה. המדובר בערובה טובה מאוד עבור המשכיר שהכסף כבר מצוי אצלו פיקדון וכמובן פחות נח לשוכר שכבר המציא כספים והשליטה בידי המשכיר למימושו או החזרתו, אך בטוחה זו זולה יותר מבחינת השוכר לעומת ערבות בנקאית אוטונומית.

ערבות בנקאית אוטונומית - המדובר בבטוחה הטובה ביותר מבחינתו של המשכיר, שכן הוא יכול לבחור אם לממש במקרה של הפרה והשוכר אף אם טוען שאין הפרה יצטרך “לרדוף” אחר המשכיר או לבקש צווי מניעה מבית המשפט שאם לא כן הבנק מחויב לכבד את הערבות, כך שברירת המחדל היא שהערבות תפרע, שכן זו מהותה להבטיח פירעון התשלום. בהתאמה מבחינת השוכר מדובר בבטוחה פחות נוחה שכן השליטה בידי המשכיר וגם כי יש בצידה עלויות הנפקת הערבות הן בעמלות והן בביטחונות עבור הבנק נותן הערבות.

שטר חוב - בטוחה פחות חזקה מאשר פיקדון או ערבות בנקאית, אך מקובלת גם היא בהסכמי שכירות. שטר חוב יכול שיהיה עם ערבים או בלי ערבים. מבחינת המשכיר שטר החוב ניתן להגשה מיידית להוצאה לפועל ואם יש ערב אז יש מישהו נוסף להיפרע ממנו וגם פעמים רבות הסכומים שיסכים השוכר לכתוב בשטר חוב יהיו גבוהים יותר מערבות בנקאית או פיקדון בשל העדר עלויות ושליטה ומימוש בעייתי יותר ופחות מיידי וכזה הדורש בירור במסגרת הוצאה לפועל שם ניתן להתנגד למימוש שטר חוב ובהתאם עבור השוכר עדיפה האופציה הזאת על ערבות בנקאית, אך עלולה להוות בעיה מקום בו נדרש לספק ערבים ואין לו אפשרות כזאת.

צ’ק בטחון - בדומה לשטר חוב גם הוא יכול להוות בטוחה די דומה, אלא שאין לו ערבים מחד וגם לצ’ק יש תוקף שעלול לפוג, אך כזה שניתן גם להפקיד בבנק אם אינו מסומן אחרת מאידך ואז מימושו מהיר יותר אם נפרע.

ערבים - ערבות נוספת שניתן לדרוש היא ערבות של ערבים צדדי ג’ אחרים, אחד או שנים או יותר. יש לזכור כמובן לוודא, כי הערבים טובים מספיק עבור המשכיר מבחינת יכולות וכי הם עצמם חותמים על הסכם שכירות כערבים. מדובר בבטוחה פחות מיידית למימוש, שכן היא דורשת הליך כנגד הערבים, אך כזאת שלעיתים יכולה להוות בטוחה לא פחות טובה במיוחד אם מדובר בערבים איכותיים שיבטיחו את קיום הסכם השכירות.

צ’קים דחויים - הבטחת תשלומים באמצעות צ’קים מראש לתקופת הסכם השכירות ולרשויות השונות מהווה בטוחה נוספת שמטרתה בעיקר הבטחת התשלומים השונים בהם מחויב השוכר בהסכם שכירות. שימוש בצ’קים דחויים מהווה דרך מקובלת מאוד ברובם המוחלט של הסכמים השכירות.

חשיבות עו”ד כריש בהסכם שכירות

עריכת הסכם שכירות בצורה לא מקצועית או שימוש בהסכם שכירות ישן ולא עדכני לצרכי הנכס המושכר עלולה להיות משמעותית ולגרור הוצאות כספיות רבות במקרה הטוב. בבואכם לחתום על הסכם שכירות וליצור יחסי משכיר/שוכר והפוך, ראוי ונכון לבדוק היטב איזה הסכם שכירות מכינים או לבצע בדיקה ראויה של הסכם השכירות, של הנכס והערכה טובה על יכולת הצדדים לעמוד בהתחייבויות שלהם בצורה מלאה, תוך הבנה עמוקה איזה בטוחות ופקדונות יש לכם למימוש ההתחייבות. עד שלא מתרחשת תקלה אנחנו מתנהלים כרגיל, אך אם היווצרותה של הבעיה עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, בעל ניסיון בעריכת הסכמי שכירות לדירות מגורים לנכסים מסחריים מהווה מקור עזר משמעותי וחשוב. אם הינכם עומדים בפני הסכם שכירות דירה, או נמצאים קרוב לתחילת משא ומתן על הסכם שכירות דירה עורך דין מקרקעין מצוות המומחים הכרישים שלנו ישמח לסייע לכם להצליח בעסקה ולשמור על הכסף שלכם.