רכישת דירה יד 2
קיבלתם החלטה על רכישת דירת מגורים, על אזור המגורים ועל התקציב, מה עכשיו? קצת מלחיץ לא? איך מתקדמים? איזה בדיקות עושים? ואיך בוחרים עורך דין שילווה אתכם? אין ספק כי רכישת דירה יש שניה היא צעד משמעותי לרוב האנשים, אולי המשמעותי ביותר בהיבט הכלכלי לחלק מהותי מרוכשי הדירות. מאחר ורוב רוכשי הדירות אינם מכירים או יודעים מה צריך לבדוק, וגם אלה שכן יודעים לא תמיד יכולים לבצע את הבדיקות לבדם. אנו סבורים כי חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע מתאימים בתהליך, בראש ובראשונה בעורך דין רכישת דירה שילווה אתכם כבר מההחלטה לרכוש ועד להשלמת העסקה וקבלת המפתח. במאמר הבא נסביר על תפקידו של עורך דין העוסק ברכישת דירה יד 2, נפרט מה צריך עורך הדין לבדוק לפני חתימה על הסכם הרכישה, ונגדיר את התאמת עורך הדין לעסקה שלכם.
זיכרון דברים? לא מומלץ
זיכרון דברים הוא אחת מהטעויות הנפוצות ביותר ברכישת דירה יד 2. הרצון לחתום על זכרון דברים כדי להבטיח את העסקה מסוכן לכם וזה לא הדבר הנכון לעשות. זיכרון דברים בעסקת רכישת דירה יד 2 עלול לגרור אחריו בעיות שונות ולמעשה הפרות של הסכם, שכן זיכרון דברים מהווה הסכם לכל דבר ועניין רק שהוא חסר חלקים רבים והוא נתון לפרשנות רבה. לכן, ההמלצה הראשונה היא לא לחתום על זכרון דברים ובטח ללא התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
עו”ד מנוסה = חיסכון גדול
ההמלצה השנייה היא להכיר בעבודה כי לעיתים חסכון של סכום קטן ביחס לשווי העסקה בעלות שכר טרחתו של עו”ד בעת רכישת דירה יד 2, עלול לעלות הרבה בהמשך הדרך בביצוע לא קפדני ולא מלא של הבדיקות או בסגירה של עסקה בצורה לא מספיק טובה. לכן נכון וחשוב לבדוק היטב את יועצי העסקה, ובכללם המתווך אם קיים ועורך הדין המלווה.
מתי משלמים שכר טרחה?
שכר הטרחה המקובל משתנה, הוא תלוי בעיקר באיכות עורך הדין, מקצועיותו, ניסיונו וסוג העסקה ומורכבותה. לרוב ישולם שכר הטרחה במועד חתימת הסכם המכר, אך אם בוצעה עבודה גם קודם ולא נחתם ההסכם ישולם לרוב שכר טרחה מופחת בהתאם לסיכום בין הצדדים ולכן חשוב לסכם מראש עם עורך הדין הן את שכר טרחתו, הן את מועד התשלום והן את סכום התשלום במקרה שלא בוצעה לבסוף העסקה בפועל. יודגש כי שכר הטרחה לא נכון שיהיה בעסקה כה משמעותית השקול היחידי ואף לא העיקרי בבחירת עורך הדין המלווה.
אילו בדיקות לעשות?
מדוע בכלל צריך להיעזר באנשי מקצוע ברכישת דירה יד שניה? התשובה היא די פשוטה המטרה היא למנוע כשלים או פערי מידע, כאלה אשר עלולים לסכן את הרוכש או את השלמת העסקה או ליצור פער בין מה שרוכש דירה יד 2 אשר יודע שהוא רוצה לקבל או לרכוש לבין המצב בפועל. בהתאם, בעת רכישת דירת מגורים יד 2, יש לבצע בדיקות מסוגים שונים כגון:
- בדיקות משפטיות
- בדיקות קנייניות
- בדיקות כלכליות
- בדיקות מיסוי
עורך דין שיעשה עבודתו טובה הוא כזה, שמחד ישמור על הרוכש באמצעות ביצוע כל הבדיקות והגעה לנוסח הסכם ראוי והוגן, מאידך, כזה אשר לא יכשיל את ביצוע העסקה במקום בו ניתן למצוא את הפתרון המשפטי, שיאפשר הן את הגנת הרוכש והן את קיום העסקה. זה עורך הדין המקרקעין שאתה צריך לחפש.
הסכם נכון - בסיס להצלחה
עורך דין מקרקעין לרכישת דירה יד 2 יסייע וייעץ בניסוח הסכם רכישת דירת מגורים, בבדיקות המשפטיות אך גם בנושאים הנוגעים לתחומים נוספים הכלכליים התכנוניים. למשל, ייעוץ הנוגע לתכנוני מיסים, ייעוץ בנושא עלויות נלוות לעסקה שחייבים לקחת בחשבון, היבטים הקשורים למשכנתא ובדיקות זכויות ו/או מצב תכנוני וכיוצ”ב.
מה חשוב לפני רכישת דירה?
- בדיקות המשפטיות הקשורות לבדיקות כלליות של מצב הנכס, האם למשל הנכס נקי מזכויות צד ג’ ו/או מעיקולים ו/או מצווים ו/או משכנתאות.
- בדיקת המצב הרישומי של הנכס, האם מדובר בנכס הרשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במינהל או בחברה משכנת וכיוצא בזה.
- אם מדובר בנכס בבעלות פרטית – כזה הרשום בטאבו או במנהל האזרחי - ייבדק כיצד הוא רשום האם למשל רשום כבית משותף, האם קיימים הסכמי שיתוף ו/או הערות אזהרה, אלו מגבלות חלות הנכס. יובהר, כי לרשום במרשמים יש משמעות בכל רכיב ורכיב ולכן מהותי מאד להבין ולבדוק כל חלק במרשמים השונים.
- נכס בזכויות חכירה - חשוב לבדוק את רישומי אישור זכויות ולוודא כי הסכם חכירה אינו כולל מגבלות בביצוע עסקאות או מגבלות אחרות וכי הוא בתוקף ,שאם לא כן ברור שיש לכך משמעויות. לדוגמא, ייתכן כי לצורך הארכת הסכם החכירה יידרש הרוכש לנהל משא ומתן חדש על תנאי חידוש החכירה. בנוסף חשוב לבדוק האם מדובר בחכירה מהוונת כזו שאינה דורשת עוד תשלומים או חכירה שאינה מהוונת ואז יש תשלומי חכירה וכן תשלומים שעלולים להיות בגין דמי הסכמה של המנהל (ככל ומדובר במנהל מקרקעי ישראל) או דמי היוון.
- בדיקת נושא רישומי משכנתאות או חובות, שכן יש לכך השפעה ישירה על מבנה העסקה והבטחה, כי נותן המשכנתא או בעל החוב יאפשר את בצוע העסקה ומחיקת רישומיו.
- בדיקת מצבו של המוכר, האם ישנם משכונים הנוגעים לנכס האם הרשום כבעל הזכויות הוא אכן המוכר, האם בעל הנכס או המוכר הוא בעל כשרות משפטית לחתום, האם יש זהות בין הרשומות למסמכי המוכר (למשל דרכון של תושב זר אשר מספרו שונה עלול להופיע במספר שונה וישן או טעויות ברישום).
- בדיקות תכנוניות - עורך הדין המלווה את העסקה צריך לבדוק, כי אכן התוכניות החלות הן אלה שעשו בהן שימוש וכי מה הן התוכניות העתידיות החלות על הנכס.
- בדיקות האם הבית נרשם כבית משותף, ואם יש חריגות בנייה. בדיקות אלה תבוצענה באמצעות בדיקת תיק הבית המשותף, תיק בניין, בדיקה ברשות המקומית, ו/או בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בכל חברה המחכירה ו/או בחברה המשכנת.
- בדיקות נוספות שיש לבצע נוגעות לתכנוני המס הנכונים - ככל שהעסקה מורכבת יותר, עורך הדין ממליץ להיעזר ביועץ מס מומחה כדי לבצע תכנון מס נכון ואף לקבל חוות דעת שתוכל לשמש את הרוכש בעתיד.
- בדיקות נוספות שניתן לבצע נוגעות למצב הנכס הפיזי למשל בדיקה של ליקויי בנייה. לרוב מומלץ לבצע בדיקה באמצעות איש מקצוע (למשל מהנדס בניין) כדי לקבל דו”ח מפורט על מצב הנכס.
- בעסקת מכר עצמו חשוב מאוד לוודא, כי העסקה מובטחת. כך בין היתר, אך לא רק, לוודא כי כבר עם ביצוע התשלום הראשון ישנה בטוחה מספקת כגון הערת אזהרה או בטוחה אחרת טובה מספיק לפי תנאי העסקה. בנוסף נדר לוודא, כי לוח התשלומים ברור וכי יש כיסוי מספיק להבטחת התחייבויות המוכר וכן כי התשלום האחרון מבוצע רק כנגד המסירה וכי יש בו מנגנון מספק להביא להשלמת העסקה ברישום לפי מצב הזכויות של הנכס והעסקה.
בדיקות בתחום הכלכלי
בדיקות נוספות הנוגעות לנושא הכלכלי - בהיבט זה חשוב לבדוק את הנושאים הבאים:
- העדר חובות על הנכס הן לרשויות, הן למיסוי והן לכל גוף פרטי או ציבורי אחר.
- כיסוי מספק של תשלומי המיסים העלולים לחול על הנכס. יודגש בעניין זה, כי אישור להשלמת העסקה יינתן רק לאחר שכל תשלומי החובה ישולמו, הינו על המוכר לספק אישורי מס שבח ולעיתים אף חלה חובה על הקונה לשלם ישירות מתוך תשלומי העסקה לרשות המיסים את התשלום לצורך קבלת אישורי מיסים (אלא אם סוכם אחרת בתמורה בעסקה). בנוסף תשלומי משכנתא יש לשלם לפני השלמת העסקה ולקבל בהתאמה מכתב כוונות מתאים מהגוף הממן בעל המשכנתא של המוכר. וכן מבחינת הרשות המקומית יש לוודא, כי שולמו מלוא התשלומים וכי היטלי ההשבחה שולמו כפי שסוכם בעסקת המכר.
- טיפול בנושא מימון, לרוב משכנתא, של הרוכש גם הוא מלווה בפרוצדורה, בדיקות שיש לבצע הן עבור הרוכש והן לפי דרישת הגוף המממן ולעיתים אף לדרישת בעלי הזכויות הרשום בנכס. רצוי אף לקבל מראש אישור עקרוני לקבלת המשכנתא כדי לא להיות מופתעים בהמשך ההליך מדרישות של הגוף המממן.
עו”ד לרכישת דירה יד 2
עסקת רכישת דירה יד שניה הינה אירוע משמעותי בחייו של אדם, לפיכך נכון לבדוק היטב את ביצוע העסקה ובמקביל להיעזר בעורך דין מומחה בתחום. לעורך הדין המתמחה בתחום המקרקעין תפקיד מהותי בליווי וייעוץ משפט בעסקה רכישת הדירה שלך, הוא בעל יכולת להוביל את העסקה בצורה חלקה ונכונה. עורך הדין יחסוך לך סיכון רב בתהליך הרכישה, וכן יחסוך לך סיכון וכסף עתידי במניעת טעויות להם יש השלכה כלכלית מהותית. אם אתה עומד בפני החלטה על רכישת דירה, או נמצא קרוב לתחילת משא ומתן על רכישת דירה יד שניה עורך דין מקרקעין, מצוות המומחים הכרישים שלנו, ישמח לסייע לך בהשלמה מיטבית של עסקת קניית הדירה.
אודות כותב המאמר
מאמר זה נכתב על ידי עורך דין דני ויצ’לבסקי, מומחה לדיני מקרקעין. המאמר נערך על ידי צוות אתר הכריש ומובא כמידע ושרות לגולש ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בהתאם לתקנון האתר.